Com alta nas reformas, cresce debate sobre limites legais de obras em apartamentos

Advogado detalha os limites do direito de propriedade e as regras que podem levar à paralisação da reforma

O interesse por reformas residenciais está em alta no país e dentro dos condomínios isso tem significado também aumento de conflitos. De acordo com a pesquisa ‘InObra’, da Juntos Somos Mais, realizada em agosto de 2025, 75% dos brasileiros pretendem realizar obras residenciais ou comerciais nos próximos 12 a 24 meses. Além disso, mais de um terço planeja iniciar a reforma em até seis meses e cerca de 21% já estão em busca de orçamentos.

Em apartamentos, o movimento tem provocado conflitos relacionados a barulho excessivo, intervenções estruturais e riscos à segurança das áreas comuns, além de dúvidas sobre os limites legais das reformas dentro das unidades.

Segundo o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, a questão envolve três pilares: legislação, normas técnicas e regras internas do condomínio. Ele explica que o síndico pode e, em alguns casos, deve interromper uma reforma quando ela comprometer a segurança da edificação, atingir áreas comuns, alterar a fachada ou descumprir a Convenção e o Regimento Interno.

“O art. 1.336, inciso IV, do Código Civil veda obras que comprometam a segurança do prédio. Já o art. 1.348 impõe ao síndico o dever de zelar pela conservação e segurança. Se há risco estrutural ou desrespeito às normas internas, a paralisação não é uma opção, é uma obrigação”, afirma.

Além do que prevê o Código Civil, as reformas também devem observar a ABNT NBR 16280/2020, que estabelece regras para gestão, planejamento e controle de obras em edificações. A norma determina que o plano de reforma seja elaborado por profissional habilitado e encaminhado previamente ao responsável legal pela edificação.

“Do ponto de vista jurídico, há diferença entre reformas meramente estéticas e intervenções estruturais. Pintura ou troca de revestimentos, em regra, não apresentam risco à estrutura. Já a remoção de paredes, alterações na rede hidráulica, no sistema elétrico ou em instalações de gás exigem análise técnica”, explica o advogado, ressaltando que, a unidade é privada, mas a estrutura é coletiva.

 Alvarenga lembra ainda que o próprio Código Civil impõe limites quando há risco à segurança ou prejuízo aos demais condôminos. A norma técnica da ABNT detalha, inclusive, quais sistemas da edificação, como estrutura, vedação, impermeabilização e instalações, demandam atuação de empresa especializada quando houver intervenção.

Sempre que a obra envolver atividade técnica regulamentada, especialmente intervenções estruturais ou em sistemas relevantes do imóvel, a apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) torna-se obrigatória. “O Código Civil estabelece que quem causa dano é obrigado a reparar. A ART ou RRT delimita a responsabilidade técnica. Além disso, muitos condomínios já exigem essa documentação na Convenção ou no Regimento”, explica o advogado.

Ele destaca que, mesmo em reformas consideradas simples, o síndico pode exigir a documentação, desde que haja previsão nas normas internas. “A realização de obra sem comunicação prévia, sem documentação técnica ou em desacordo com as regras internas pode gerar multa, com base no art. 1.336, §2º, do Código Civil. Em casos mais graves ou reiterados, pode haver aplicação de multa agravada, prevista no art. 1.337. Se houver dano estrutural ou prejuízo a terceiros, a situação pode evoluir para responsabilidade civil, com obrigação de reparação integral”, informa.

Segundo Alvarenga, em alguns casos, a reforma irregular pode deixar de ser apenas um conflito interno e se transformar em responsabilidade civil significativa. “A própria NBR 16280 prevê que, constatada irregularidade técnica ou alteração do escopo aprovado, a obra deve ser suspensa até regularização”, afirma.

Multas podem ser aplicadas desde que haja previsão na Convenção ou no Regimento Interno e seja respeitado o procedimento estabelecido pelo condomínio. Em situações de risco iminente, a paralisação imediata da obra é admitida para preservação da segurança coletiva.

Para o especialista, a prevenção é sempre o melhor caminho. “Síndicos precisam ter procedimento claro previsto nas normas internas. Moradores devem consultar o Regimento antes de iniciar qualquer intervenção. Embora exista legislação federal com princípios gerais, cada condomínio tem autonomia normativa. É nessa autonomia que está a chave para evitar conflitos”, conclui.

FERREIRA DE ALVARENGA ADVOCACIA

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