REFORMA TRIBUTÁRIA DEVE REDESENHAR ESTRATÉGIAS E CUSTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Especialista aponta que transição entre 2026 e 2033 exigirá reorganização financeira, revisão de custos e maior uso de crédito estruturado por construtoras e incorporadoras

A implementação da Reforma Tributária brasileira, prevista para ocorrer de forma gradual entre 2026 e 2033, promete alterar de maneira significativa a dinâmica financeira do setor imobiliário. A substituição de tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins pelo modelo de IVA dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, muda a lógica de incidência tributária e pode impactar desde o custo das incorporações até o preço final dos imóveis.

A principal mudança está na adoção de um sistema amplamente não cumulativo, permitindo maior aproveitamento de créditos ao longo da cadeia produtiva. Além disso, a tributação passa a ocorrer no destino (local de consumo), e não mais na origem, com promessa de padronização nacional das regras e redução de disputas entre estados e municípios. Para o mercado imobiliário, os reflexos podem ser relevantes, especialmente nas áreas de incorporação e construção civil, nos serviços imobiliários, como corretagem, administração e locação estruturada, e nas operações realizadas por meio de SPEs e holdings patrimoniais.

Segundo Alberto Friggi, especialista em crédito estruturado e sócio-fundador da Friggi & Secco, a mudança não significa necessariamente aumento de carga tributária, mas sim uma reconfiguração do modelo atual. “A depender da regulamentação específica para o setor, a carga pode ser reequilibrada. O impacto não será obrigatoriamente maior, mas certamente será diferente da estrutura tributária vigente”, explica.

Um dos principais pontos de atenção é o possível reflexo nos valores finais ao consumidor. De acordo com Friggi, existe risco de reajustes, especialmente durante o período de transição. “Se a carga efetiva sobre a incorporação imobiliária for superior à atual, isso tende a ser repassado ao consumidor. Mas o maior desafio no curto prazo não é apenas aumento de imposto, é a insegurança na precificação durante a transição”, afirma. Entre os fatores que podem gerar pressão estão a dificuldade de projeção de fluxo de caixa, a necessidade de reprecificação de terrenos e estoques e a recalibração das planilhas de viabilidade econômica dos empreendimentos.

Como o novo modelo conviverá com o sistema atual até 2033, o planejamento estratégico das empresas ganha protagonismo. A adaptação exigirá revisão do planejamento tributário, eventual reestruturação societária, análise de enquadramento fiscal, como lucro real, presumido ou RET, e reavaliação de contratos de longo prazo. Nesse contexto, o crédito estruturado passa a desempenhar papel relevante. “O período de transição será longo e exigirá previsibilidade financeira. O crédito estruturado permite antecipar recebíveis, ajustar fluxo de caixa e estruturar funding mais estável, reduzindo a exposição a oscilações fiscais”, destaca Friggi. Segundo ele, empresas que não se anteciparem podem enfrentar perda de margem e competitividade.

Outro ponto previsto na reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que busca integrar nacionalmente informações hoje dispersas entre cartórios, prefeituras e órgãos estaduais. A proposta é ampliar a transparência das transações, reduzir inconsistências cadastrais e agilizar processos de compra e venda. Para investidores e instituições financeiras, a medida pode representar um avanço importante. “Um cadastro nacional integrado significa maior segurança na análise de garantias imobiliárias e potencial redução de risco jurídico nas operações”, avalia.

Diante das mudanças, instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), operações com garantia imobiliária, fundos estruturados e antecipação de recebíveis tendem a ganhar ainda mais espaço como mecanismos de equilíbrio financeiro. Para Alberto Friggi, a Reforma Tributária deve ser encarada como um movimento que exige reposicionamento estrutural das empresas do setor. “Não se trata apenas de uma mudança fiscal, mas de uma transformação que impacta estratégia, capital e planejamento de longo prazo. Quem se antecipar e estruturar capital de forma inteligente tende a atravessar o período de transição com mais estabilidade e vantagem competitiva”, conclui.

FRIGGI & SECCO

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Como primeiro correspondente bancário da fintech Cashme no Vale do Paraíba, a Friggi & Secco

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