Brasil tem 72 milhões de imóveis e novo cadastro nacional promete transformar relação com o Fisco

Com início previsto para 2026, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai unificar registros de cartórios e órgãos públicos, ampliando a transparência e exigindo atenção de proprietários e investidores

Regulamentado pela Receita Federal em 2024, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”, deve começar a operar em 2026, centralizando informações de cartórios, prefeituras, secretarias estaduais e órgãos federais em um único sistema nacional. A proposta é criar um identificador único para cada propriedade, urbana ou rural, vinculando-a ao CPF ou CNPJ do proprietário.

Na prática, o CIB promete transformar a forma como o país organiza e fiscaliza o patrimônio imobiliário, unificando dados hoje dispersos e permitindo o cruzamento automático de informações fiscais, ambientais e sucessórias. A medida já movimenta o mercado, gerando dúvidas sobre possíveis impactos tributários, regularização de registros e os cuidados que compradores e investidores devem ter nos próximos anos.

Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil possui 72,4 milhões de domicílios, e mais de 5 milhões de brasileiros vivem em imóveis que não estão devidamente registrados em cartório, de acordo com levantamento da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR). O CIB pretende justamente reduzir essas distorções, consolidando informações que hoje permanecem fragmentadas.

“Embora o CIB não institua diretamente novos tributos, ele tende a aprimorar a fiscalização e reduzir brechas de inconsistência cadastral que hoje dificultam a cobrança plena de impostos como IPTU, ITBI, ITR e ITCMD. Assim, na medida em que as informações forem cruzadas e uniformizadas, imóveis subavaliados ou não declarados corretamente poderão ser identificados, o que pode resultar em revisões tributárias e, indiretamente, em aumento de arrecadação”, explica o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, do escritório Ferreira de Alvarenga.

“O impacto financeiro não vem de um novo tributo, mas da adequação dos cadastros à realidade dos valores e áreas efetivas. Quem já está regular não precisa se preocupar, mas quem tem divergências pode ser notificado”, alerta.

Alvarenga observa que o sistema também pode estimular políticas públicas e incentivos tributários, como reduções de IPTU Verde ou taxas de licenciamento para empreendimentos sustentáveis. “Municípios poderão vincular benefícios à qualidade cadastral dos imóveis. Isso tende a trazer um efeito positivo no longo prazo, valorizando a regularização e o planejamento urbano”, disse.

O especialista recomenda que proprietários antecipem a revisão dos registros e realizem um diagnóstico jurídico e técnico dos imóveis antes da implementação oficial. “É essencial garantir que o bem esteja corretamente matriculado, com área, confrontações e titularidade atualizadas. Inconsistências entre cadastros municipais e cartoriais devem ser corrigidas desde já”, orienta.

Para investidores e compradores, o CIB promete maior segurança nas transações e redução de fraudes. “O sistema vai diminuir o risco de sobreposição de matrículas e de venda de imóveis irregulares. Em cidades com forte expansão imobiliária, como São José dos Campos (SP), a previsibilidade documental vai atrair novos empreendimentos e facilitar financiamentos”, explica Fernando.

Apesar de possíveis ajustes e desafios iniciais, o advogado vê o CIB como um marco de modernização. “O ‘CPF dos imóveis’ aproxima o Brasil de modelos já consolidados em outros países, como o Land Registry britânico e o Cadastro Imobiliário Nacional da Espanha. Com mais transparência e integração, o mercado tende a ganhar eficiência e confiança.”

FERREIRA DE ALVARENGA ADVOCACIA

Ferreira de Alvarenga Advocacia (OAB/SP 26.883) é um escritório especializado em Direito Civil e Processo Civil, com atuação em condomínios, loteamentos, associações e empresas em busca de segurança jurídica. Coordenado pelo advogado Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga - com 18 anos de prática profissional - o escritório é composto por profissionais altamente capacitados, com expertise consolidada em demandas cíveis relacionadas a questões contratuais, societárias, responsabilidade civil, regras internas e outros direitos e deveres de seus clientes, oferecendo assessoria completa e qualificada, além de soluções jurídicas práticas, acessíveis e eficazes.

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