Obras e reformas em apartamentos: em quais situações o condomínio pode impedir uma intervenção?

Alterações estruturais, riscos à segurança e falta de documentação técnica podem levar à paralisação de serviços; advogado explica os limites de atuação do síndico e os direitos dos moradores

Reformar o apartamento é um desejo comum de quem pretende modernizar os ambientes, ampliar espaços ou valorizar o imóvel. No entanto, quando a obra acontece dentro de um condomínio, a liberdade do proprietário precisa respeitar algumas regras. Dependendo do tipo de intervenção, a falta de comunicação prévia, de documentação técnica ou o risco à estrutura do edifício podem levar à suspensão dos trabalhos e até à aplicação de multas.

O assunto costuma gerar dúvidas entre moradores, principalmente sobre até onde vai o direito de realizar melhorias dentro da própria unidade e em quais situações o condomínio pode interferir. A legislação brasileira garante ao proprietário o direito de usar e usufruir do imóvel, mas também estabelece limites. O artigo 1.336 do Código Civil determina, por exemplo, que o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação nem alterar a fachada, as partes e as esquadrias externas.

Na prática, isso significa que nem toda reforma depende de autorização do síndico, mas algumas intervenções exigem procedimentos específicos antes do início dos trabalhos. Pintar paredes internas ou trocar revestimentos, por exemplo, tende a ser diferente de demolir paredes, modificar instalações elétricas e hidráulicas ou realizar alterações que possam afetar elementos estruturais do prédio.

De acordo com Fernando Alvarenga, advogado especialista em direito civil, imobiliário e condominial, o primeiro passo é identificar a natureza da obra e verificar as exigências previstas na convenção e no regimento interno do condomínio.

“O proprietário tem liberdade para fazer melhorias dentro da sua unidade, mas esse direito não é absoluto. Quando uma reforma pode afetar a estrutura do edifício, as instalações compartilhadas ou a segurança dos demais moradores, é necessário seguir critérios técnicos e comunicar o condomínio. O objetivo não é impedir que as pessoas reformem seus imóveis, mas garantir que isso aconteça sem colocar outras unidades e a própria edificação em risco”, explica.

Um dos principais instrumentos para organizar esse processo é a ABNT NBR 16280, norma que estabelece requisitos para a gestão de reformas em edificações. Ela prevê procedimentos de planejamento, documentação e acompanhamento técnico, conforme as características da intervenção. Dependendo do serviço, pode ser necessário apresentar um plano de reforma elaborado por profissional habilitado, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida por engenheiro, ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitido por arquiteto.

Esses documentos identificam o profissional responsável pelo serviço e formalizam sua responsabilidade técnica. A exigência não significa que qualquer reparo simples dentro do apartamento precise necessariamente de ART ou RRT: a necessidade depende da natureza e da complexidade da intervenção.

O síndico, por sua vez, tem a responsabilidade de fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia, além de zelar pela conservação e segurança das áreas comuns. Por isso, quando identifica uma obra sem a documentação exigida, realizada em desacordo com as regras ou que apresente riscos à edificação, pode exigir esclarecimentos, solicitar a regularização e adotar medidas para interromper os trabalhos, especialmente diante de uma situação de risco.

“É importante entender que o síndico não tem poder para proibir uma reforma simplesmente porque não concorda com ela. A intervenção precisa estar fundamentada em alguma irregularidade, no descumprimento das regras do condomínio ou em um risco concreto. Se houver indícios de comprometimento da segurança, a paralisação pode ser necessária até que a situação seja esclarecida tecnicamente”, afirma Alvarenga.

Outro ponto de atenção são as consequências de uma obra irregular. Além da possibilidade de interrupção dos serviços, o morador pode estar sujeito às penalidades previstas na convenção condominial, incluindo multas. Caso a intervenção provoque danos à estrutura, às áreas comuns ou a outros apartamentos, o responsável também poderá ser obrigado a reparar os prejuízos, sem prejuízo de outras responsabilidades cabíveis.

Para evitar conflitos, a orientação é que o morador consulte a administração antes de iniciar a reforma, verifique as regras internas, apresente os documentos técnicos necessários e mantenha o condomínio informado sobre o cronograma e os profissionais envolvidos.

“Grande parte dos conflitos poderia ser evitada com planejamento e diálogo. Antes de contratar a equipe e começar a quebrar paredes, o morador deve procurar o síndico, entender quais documentos são necessários e verificar se o projeto está adequado às normas. Isso protege tanto quem está reformando quanto os demais condôminos”, conclui o advogado.

FERREIRA DE ALVARENGA ADVOCACIA

Ferreira de Alvarenga Advocacia (OAB/SP 26.883) é um escritório especializado em Direito Civil e Processo Civil, com atuação em condomínios, loteamentos, associações e empresas em busca de segurança jurídica. Coordenado pelo advogado Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga - com 18 anos de prática profissional - o escritório é composto por profissionais altamente capacitados, com expertise consolidada em demandas cíveis relacionadas a questões contratuais, societárias, responsabilidade civil, regras internas e outros direitos e deveres de seus clientes, oferecendo assessoria completa e qualificada, além de soluções jurídicas práticas, acessíveis e eficazes.

O escritório possui unidade em São José dos Campos (Av. São João, nº 2405, 16º andar, Jardim das Colinas), a fim de atender a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte (RMVale). Para mais informações acesse o Instagram: @ferreiradealvarenga.adv ou entre em contato pelo WhatsApp: (12) 99167-6606.